املاک تجاری در اسپانیا

سرمایه‌گذاری در املاک تجاری اسپانیا فرصتی مناسب برای مهاجران است. خرید ملک با سرمایه‌ای حداقل ۵۰۰,۰۰۰ یورو به شما امکان اخذ اقامت اسپانیا را می‌دهد. مناطق محبوب برای خرید املاک تجاری شامل مادرید و بارسلونا هستند. برای جزئیات بیشتر درباره شرایط خرید و فرصت‌های سرمایه‌گذاری، ادامه مطلب را مطالعه کنید.

املاک تجاری در اسپانیا

دو گروه از مردم هستند که اقدام به خرید املاک تجاری می نمایند. اولین دسته کسانی هستند که ملک را جهت استفاده شخصی خریداری می کنند و دومین دسته آنانی هستند که به آن به عنوان وسیله ای برای سرمایه گذاری نگاه می کنند. هر دو دسته نیازمند آن هستند تا دریابند که ملک درست را خریداری نموده اند یا خیر.

موقعیت مکانی:

موقعیت مکانی چه برای خرید املاک تجاری و چه برای خرید املاک مسکونی بسیار هائز اهمیت می باشد: حتی این مساله برای املاک تجاری در درجه اولویت بیشتری قرار دارد که موقعیت مکانی آن مناسب باشد. مبلغی که خریداران بابت خرید املاک تجاری پرداخت می نمایند به موقعیت مکانی ملک بستگی دارد. به عنوان مثال، قیمت مغازه ای در خیابان های اصلی و یا نزدیک به ساحل ماربلا، 5 مرتبه گران تر از مغازه ای در سطح دوم و سوم موقعیت مکانی شهر می باشد.

مراحل قانونی و سر رسید پرداخت:

توافق نامه های مرتبط با خرید املاک تجاری بسیار پیچیده تر از توافق نامه های خرید ملک شخصی می باشد و این در صورتی ساده خواهد بود که شما به زبان اسپانیایی مسلط باشید و در غیر این صورت اشتباه محض است که بدون داشتن وکیل وارد این دسته از معاملات شوید. مراحلی هستند که شما می بایست پیش از امضای توافق نامه خرید ملک طی نمایید:

1. وکیل شما می بایست ملک مورد نظر را بررسی نماید تا از وجود مجوز های لازمه و گواهی های مرتبط با کاری که شما قصد راه اندازی آن را در این ملک دارید، اطمینان یابد و اینکه دریابد که می توان هر گواهی مورد نیاز دیگر را برای این ملک دریافت نمود.
2. در صورت عدم وجود مجوز ها و گواهی مورد نیاز، می بایست با فروشنده ملک مذاکره ای در این رابطه داشته باشید و در صورت عدم توانایی آنان در کسب گواهی های مورد نیاز برای ملک شما، بهتر آن است که این معامله انجام نشود.
3. در مرحله بعد، بهتر آن است که طی نظر سنجی دریابید که آیا ملک مورد نظر از خدمات آب، برق، تلفن، زه کشی، پهنای باند و دیگر امکانات برخوردار است یا خیر.
4. شما همچنین می بایست از این مساله آگاهی یابید که آیا بودجه شما با تمامی تغییرات داخلی و بیرونی که قرار است بر روی ملک اعمال گردد همخوانی دارد یا خیر.

با توجه به کسب و کاری که قرار است در ملک مورد نظر خود راه اندازی کنید، بهتر است که از دیگر افراد ماهر در حیطه کار مورد نظر خود مشورت گیرید.

نکات مهم درباره خرید ملک در اسپانیا

وظیفه نماینده املاک، معرفی یک خریدار احتمالی به یک فروشنده ملک است. هنگامی که خریدار ملک را می بیند و تصمیم می گیرد که آن ملک را خریداری نماید، مرحله بعدی انجام این کار، صحبت کردن با یک وکیل مستقل در رابطه با خرید این ملک، حتی قبل از توافق در مورد قیمت ملک است.

• روش انتخاب وکیل برای خرید ملک در کشور اسپانیا

انتخاب وکیل توسط فرد متقاضی باید بر اساس تجربه مستقیم او در مورد خرید ملک در کشور اسپانیا انجام شود. هزینه وکیل نباید بسیار بالا باشد، اما این کار نیز اشتباه است که یک وکیل بر اساس هزینه های پایین آن انتخاب شود. ضرورتی ندارد که محل کار وکیل نزدیک ملک مورد نظر برای خریداری باشد، بلکه وکیل باید دارای تجربه کافی در مورد انجام معاملات در آن منطقه باشد.

• هزینه کل خرید یک ملک در اسپانیا مشخص گردد

در ابتدا باید هزینه کلی خرید ملک مورد نظر مشخص شود. این هزینه، شامل مالیات مربوط به خرید ملک، هزینه های دفتر اسناد رسمی، هزینه های ثبت ملک، دستمزد وکیل، و همچنین هزینه های متفرقه دیگر می باشد. وکیل قادر خواهد بود که توصیه های لازم را به خریدار بنماید. برای خرید یک ملک نباید تنها به توصیه های مشاور املاک اتکا نمود، زیرا معمولاً، مشاور املاک برای فروشنده ملک کار می کند.

• تامین منابع مالی توسط شخص ثالث برای خرید ملک شما در کشور اسپانیا

اگر خرید ملک توسط خریدار به تامین بودجه توسط شخص ثالث، مانند وام مسکن بستگی دارد، قبل از اینکه مطمئن شوید که قادر به تامین مالی خرید ملک مورد نظر خود خواهید بود، در مورد توافق برای خرید آن ملک هیچگونه اقدامی انجام ندهید.

• چه موقع باید برای خرید یک ملک در کشور اسپانیا سپرده گذاری نمود

قبل از اینکه مطمئن شوید که می خواهید ملک مورد نظر خود را بخرید، حتی یک یورو را به فروشنده یا نماینده فروشنده پرداخت نکنید. این موضوع به این معنی است که قبل از اینکه شما اقدام به خرید ملک نمایید، وکیل باید به تمام سوالات شما پاسخ بدهد و گزارشات لازم را به شما ارائه نماید.

• یک نقشه بردار را برای خرید ملک خود در کشور اسپانیا در نظر بگیرید

ممکن است این موضوع را در نظر داشته باشید که ملک مورد نظر شما باید توسط یک فرد متخصص دارای تجربه و صلاحیت علمی مناسب، مورد بررسی قرار گیرد. این امر بسیار منطقی است، اما شما متوجه خواهید شد که نمایندگان املاک کشور اسپانیا این موضوع را نادیده می گیرند. همانطور که خریداران دوست ندارند با وکلا مشورت نمایند، مردم کشور اسپانیا نیز تمایل ندارند به نقشه برداران سفارش کنند تا یک گزارش در مورد ملک آنها تهیه کنند، مگر اینکه مسائل آشکاری مانند شکاف های بزرگ در ساختمان، و یا مستقیم نبودن دیوارها در ساختمان مورد نظر آنها وجود داشته باشد. در این مورد اطمینان حاصل کنید که از آنچه که از یک نقشه بردار از نظر محتوای گزارش او انتظار می رود، اطلاع لازم را دارید.

• در مورد چگونگی احداث ساختمان مورد نظر خود اطلاعات لازم را بدست بیاورید

اگر شما در حال خرید یک ملک با قسمت های مشترک، مانند باغ، استخر و غیره هستید، در این مورد اطمینان حاصل کنید که وکیل شما، مصوبات اخیر AGM در مورد انجمن صاحبان املاک را برای تعیین میزان هزینه ای که صاحبان املاک باید به عنوان هزینه خدمات بپردازند، مورد توجه قرار داده است.

• در مورد هزینه های سالانه مالکیت یک ملک در کشور اسپانیا اطلاعات لازم را کسب کنید

در این مورد اطمینان حاصل کنید که در رابطه با هزینه های احتمالی سالیانه خودتان در ارتباط با ملک مورد نظر، شامل هزینه خدمات، مالیات بر ملک (IBI)، مالیات بر درآمد مالکینی که در ملک خود سکونت ندارند، و در صورت لزوم مالیات بر دارایی افراد، هزینه های برق، آب، گاز و غیره، اطلاعات لازم را دارید. اینطور فرض نکنید که این هزینه ها قابل کنترل خواهند بود. قبل از اینکه متعهد به خرید ملک مورد نظر خود بشوید، در این مورد اطمینان لازم را بدست بیاورید.

• مطمئن باشید که از آنچه در مورد خرید ملک رخ می دهد، آگاهی لازم را دارید

مهم تر از همه این است که اگر در هر مرحله از خرید ملک در مورد آنچه که اتفاق می افتد و یا مواردی که در مورد خرید ملک رخ می دهند، 100 % اعتماد ندارید، از وکیل خود بخواهید تا در این مورد برای شما توضیح بدهد. این طور فرض نکنید که شما باید موضوع را فهمیده باشید. مطمئن شوید که موضوع مورد نظر خود را کاملاً درک کرده اید. پس از اینکه شما مراحل خرید ملک را به پایان رساندید، انجام هر گونه اقدامی در این مورد خیلی دیر خواهد بود.

اخذ اقامت با خرید ملک در اسپانیا

به منظور دریافت اقامت اسپانیا، سرمایه گذاری به میزان 500،000 یورو در خرید ملک در آن کشور مورد نیاز می باشد. در کشور اسپانیا یک ملک مسکونی یا تجاری را می توان برای کسب درآمد اجاره نمود. هر تعداد ملک را می توان خریداری نمود تا میزان حداقل سرمایه گذاری در خرید ملک به 500،000 یورو برسد. خریداران مشترک می توانند سرمایه گذاری خود را برای خرید یک ملک ترکیب کنند. ملک خریداری شده را نیز را می توان برای هر سرمایه گذاری بیش از حداقل میزان سرمایه گذاری در بخش املاک (50،000 یورو)، به عنوان رهن مورد استفاده قرار داد.

فرایند خرید ملک

یک متقاضی درخواست اقامت در کشور اسپانیا، باید قبل از ارائه درخواست خود به منظور دریافت ویزا باید متعهد به سرمایه گذاری به میزان حداقل مبلغ یاد شده در بالا در بخش خرید ملک در کشور اسپانیا گردد. درخواست جهت دریافت ویزا را می توان هنگامی که قرارداد خرید ملک امضا شد و قبل از تکمیل مراحل فروش ملک در دفتر اسناد رسمی، ارائه نمود. با این حال، مبلغ مورد نیاز برای سرمایه گذاری در بخش خرید ملک، باید در یک حساب بانکی در کشور اسپانیا آماده باشد. پس از ارائه درخواست اقامت، صدور ویزای اقامت در کشور اسپانیا، 10 تا 15 روز طول می کشد. در صورتی که فرد متقاضی درخواست خود را جهت اقامت در کشور اسپانیا ارائه نماید، مجوز اقامت در آن کشور به مدت دو سال صادر می شود و پس از آن در صورتی می توان این ویزا را برای پنج سال دیگر تمدید نمود که سرمایه گذاری انجام شده در بخش مسکن حفظ گردد.

هنگامی که یک ملک جهت خرید توسط فرد متقاضی در منطقه لا ویدا (La Vida) انتخاب شود، وکلایی که خرید این ملک را توصیه کرده اند، می توانند بر فرایند درخواست ویزا، انتقال ملک و انجام کارهای قانونی در مورد خرید این ملک نظارت لازم را بنمایند. یک درخواست معمولی جهت دریافت ویزای اقامت در کشور اسپانیا، شامل گفتگوی اولیه با مقامات مربوطه است که پس از 3 یا 4 روز اقامت فرد متقاضی در اسپانیا، به منظور بازدید از املاک، ملاقات با وکلا و باز کردن یک حساب بانکی انجام می شود. پس از انجام این مرحله، درخواست لازم جهت دریافت ویزای طلایی را می توان در کشور اسپانیا یا در یک کنسولگری خارج از اسپانیا ارائه داد. در این مورد توصیه می شود اطلاعات بیشتری در مورد فرایند دریافت ویزای طلایی کشور اسپانیا کسب نمایید.

موارد مورد نیاز

علاوه بر سرمایه گذاری در بخش املاک، متقاضیان دریافت ویزای اقامت در اسپانیا باید بدون سوابق کیفری باشند، بیمه درمانی و همچنین معیارهای کافی اقتصادی برای تامین شرایط مورد نیاز اقامت در کشور اسپانیا را داشته باشند. علاوه بر این، نباید قبلاً درخواست متقاضیان در مورد دریافت ویزا یا ورود به منطقه شینگن رد شده باشد. به متقاضیانی که این معیارها را تامین کنند، ویزای طلایی اقامت در کشور اسپانیا اعطا می شود.

هزینه ها

هزینه های فرد متقاضی، شامل هزینه وکیل برای انجام فرایند دریافت ویزای طلایی برای متقاضی و خانواده وی می باشد. میزان این هزینه ها با توجه به نوع خانواده و شرایط فرد متقاضی متفاوت است. در این مورد توصیه می گردد که فرد متقاضی مبلغی حدود 8،000 یورو جهت پرداخت این هزینه ها در نظر بگیرد. علاوه بر این هزینه انجام فرایند ویزا توسط دولت اسپانیا 70 یورو برای هر متقاضی می باشد.

هنگام خرید یک ملک در کشور اسپانیا باید مالیات های خاص، مالیات تمبر، و هزینه های دیگری را پرداخت نمود. در این مورد توصیه می گردد که بودجه سرمایه گذاران جهت پرداخت این هزینه ها، حدود 12-11 % کل مبلغ خرید ملک، باشد و بخش اصلی این هزینه مالیات بر ارزش افزوده (IVA) می باشد. علاوه بر این هزینه ها، هزینه های انتقال ملک نیز باید توسط خریدار پرداخت گردد که معمولاً حدود 10 % قیمت خرید ملک می باشد.

دریافت ویزا جهت خانواده

اعضای خانواده واجد شرایط جهت دریافت ویزای اقامت کشور اسپانیا، شامل همسر و تمامی فرزندان زیر 18 سال فرد متقاضی می باشد. چنانچه فرزندان دارای 18 سن و بالاتر، وابسته به والدین خود باشند، نیز می توانند واجد شرایط جهت دریافت ویزای اقامت باشند.

شرایط شهروندی کشور اسپانیا و دریافت پاسپورت

در صورتی فرد متقاضی می تواند مجوز اقامت دائم در کشور اسپانیا را بعد از پنج سال اقامت در اسپانیا بدست آورد که در هر سال بیش از شش ماه در کشور اسپانیا زندگی کرده باشد. پس از ده سال اقامت در کشور اسپانیا می توان برای شهروندی کشور اسپانیا درخواست نمود. با این حال، متقاضیان باید در طول آن مدت در کشور اسپانیا اقامت داشته باشند تا بتوانند امتیاز شهروندی و پاسپورت کشور اسپانیا را بدست بیاورند. هنگامی که متقاضیان اقامت دائم یا شهروندی کشور اسپانیا را بدست آوردند، می توانند مبلغ سرمایه گذاری خود در بخش ملک را آزاد نمایند، زیرا پس از آن تمدید مجوز ویزای طلایی ضروری نمی باشد.

مالیات بر املاک تجاری در اسپانیا

هنگام خرید اماکن تجاری در اسپانیا به منظور توسعه یک فعالیت حرفه ای، یعنی رستوران، هتل، دفتر حرفه ای و غیره، یکی از مهم ترین عواملی که باید مورد توجه قرار گیرد، مالیات هایی است که باید پرداخت شوند، که شامل: مالیات بر ارزش افزوده (VAT) یا مالیات انتقال است. در این مورد، انواع دیگر مالیات هایی که احتمالاً باید پرداخت شوند، به عنوان مثال: عوارض تمبر، و موارد دیگری مانند آن در نظر گرفته نشده است.

بنابراين انتقال و دريافت املاک تجاری ممكن است بر اساس مالیات انتقال ملک (TPO)، به میزان 7 % در منطقه والنسیا (Valencia) باشد؛ یا به طور معمول 18 % مالیات بر ارزش افزوده باشد. اگر چه ممکن است اینگونه تصور شود که مالیات انتقال ملک (TPO) به میزان 7 % بهترین گزینه در این مورد است، اما معمولاً این طور نیست، زیرا ممکن است مالیات بر ارزش افزوده (VAT) قابل بازیابی باشد، بنابراین مالیات بر ارزش افزوده، جزو هزینه و یا مخارج واقعی منظور نمی گردد.

بنابراین، در اکثر موارد، این روش سودمندتر خواهد بود که برای خرید یک ملک، برای توسعه فعالیت خود، به جای مالیات انتقال ملک (TPO)، بر اساس مالیات بر ارزش افزوده (VAT) اقدام نماییم. اگر بخواهید یک رستوران را به طور مستقیم از سازنده آن خریداری کنید (اولین انتقال ملک)، این خرید ملک بر اساس مالیات بر ارزش افزوده (VAT) خواهد بود.

در صورتی که ملک از فرد دیگری خریداری شود، اینگونه در نظر گرفته می شود که این فروش ملک (خرید ملک از نفر دوم) یک خرید ملک از صاحب فعلی آن است. طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده (قانون 1992/37)، این انتقال دوم ملک و انتقال های بعدی این ملک، از مالیات بر ارزش افزوده (VAT) معاف می باشند و باید مالیات انتقال آن ملک (ITP-AJD) پرداخت گردد. اما قانون مربوطه این احتمال را پیش بینی نموده است که ممکن است مالیات دهنده از معافیت مالیات بر ارزش افزوده (VAT) صرف نظر کند و تصمیم بگیرد که به جای مالیات انتقال ملک (TPO)، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) را پرداخت کند. برای اینکه این تعویض گزینه قابل اجرا و معتبر باشد، و بنابراین، در این مورد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) قابل پرداخت باشد، تعدادی از موارد الزامی و نکات رسمی باید رعایت شود که اساساً به شرح زیر می باشند:

1. خریدار و فروشنده ای باید مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنند، که در انجام فعالیت های مربوط به حرفه خود از آن ملک تجاری استفاده می کنند. در این مورد می توان فردی تاجر را به عنوان مثال بیان نمود که یک ملک (رستوران) را برای انجام کسب و کار خود خریداری می نماید. اگر فردی بخواهد منزلی را خریداری کند که در آن زندگی کند، نمی تواند در مورد این منزل، مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کند و باید مالیات انتقال ملک (TPO) را در مورد این منزل بپردازد، زیرا در این مورد، این منزل به عنوان بخشی از فعالیت تجاری او محسوب نمی گردد.
2. همچنین یک فرد به عنوان خریدار باید حق داشته باشد که به طور کامل از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده (VAT) معاف گردد. این مورد زمانی اتفاق نمی افتد که به عنوان مثال یک شخص دارای فعالیتی باشد که از مالیات بر ارزش افزوده معاف است، زیرا در این صورت این فرد مجاز نیست که مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را از مبلغ وامی که باید در مورد خرید ملک پرداخت نماید، کسر کند.
3. صرفنظر کردن از معافیت مالیات بر ارزش افزوده و بنابراین، اقدام به پراخت مالیات بر این اساس، باید قبل از انتقال مالکیت ملک مورد نظر و یا همزمان با این انتقال مالکیت انجام شود.

مزایا و معایب خرید ملک تجاری در اسپانیا

خرید یک ملک تجاری در کشور اسپانیا می تواند کمی پیچیده تر از خرید ملک مسکونی باشد.

1. هیچگونه نگرانی در مورد افزایش میزان اجاره ملک تجاری وجود ندارد
2. امکان پرداخت وام مسکن به صورت ماهیانه و با مبلغ ثابت برای کل مدت این وام وجود دارد، بنابراین می توان در مورد میزان هزینه خود اطمینان حاصل نموده و برنامه ریزی های لازم را در این مورد انجام داد.
3. پرداخت میزان وام احتمالاً مشابه با میزان اجاره ملک خواهد بود
4. با گذشت زمان ارزش ملک افزایش پیدا خواهد نمود و کسب و کار صاحب ملک تجاری از این رشد سرمایه بهره مند خواهد شد
5. اگر ارزش ملک تجاری افزایش یابد، ممکن است بتوان مجدداً آن را در رهن قرار داد تا مبلغ اضافی برای هزینه در بخش کسب و کار و یا برای صرف هزینه های شخصی صاحب ملک تجاری آزاد شود.
6. می توان با آزادی بیشتری تغییرات مورد نظر را در ساختمان ایجاد نمود تا تناسب بیشتری با نیازمندیهای خاص تجاری پیدا کند.
7. ایجاد هرگونه تغییر در ملک تجاری بر ارزش ملک می افزاید و صاحب ملک از آن بهره مند خواهد شد.
8. اشغال ملک تجاری توسط صاحب ملک از امنیت لازم برخوردار است.
9. اگر فرد مالک، ملک تجاری خود را بدون استفاده رها کند، چنانچه کسب و کار او پر رونق و با ارزش باشد، مالکیت او در این مورد به خطر نمی افتد. چنانچه کسب و کار مالک یک ملک تجاری ارزشمند باشد، منافع آن به مالک برمی گردد.
10. طبق قانون مالیات کشور اسپانیا، هرگونه پرداخت بهره وام مسکن از نظر مالیاتی به همان روشی قابل محاسبه خواهد بود که در مورد ملک اجاره ای انجام می شده است

معایب خرید ملک تجاری:

1. حتی اگر می توانید یک وام مسکن را بدست آورید، باید 30-20 % قیمت ملک را بپردازید. این مبلغی است که ابتدا پرداخت می شود و پس از دریافت وام مسکن، می تواند در جای بهتری مورد استفاده قرار گیرد.
2. وام های مسکن به راحتی پرداخت نمی شوند (اما بانک ها مجدداً وارد این حوزه از فعالیت شده اند و در حال حاضر، وام های مسکن با ارزش 70-60 % ملک در دسترس می باشند).
3. شما باید مبلغی را برای تعمیر و نگهداری ملک تجاری خود پرداخت کنید (اگرچه در صورتی که ملک تجاری شما به صورت اجاره ای است، این کار نیز اغلب مورد نیاز است).
4. اگر نرخ وام مسکن تغییر کند، میزان پرداخت وام شما می تواند افزایش یابد، اما به همین ترتیب میزان اجاره ملک تجاری نیز افزایش می یابد
5. اگر ملک تجاری ارزش خود را از دست بدهد، همانطور که در چند سال گذشته این اتفاق رخ داده است، این کار ارزش کسب و کار شما را نیز کاهش خواهد داد.
6. داشتن مالکیت یک ملک تجاری، انعطاف پذیری شما را بویژه هنگامی محدود می کند، که کسب و کار شما نیاز به یک مکان با وسعت بیشتری دارد.
7. شما در ملک تجاری خود کسب و کار می کنید و دلال ملک نیستید که بتوانید آن را فوراً تعویض کنید و یا به فروش برسانید.

متقاضیان مهاجرت به اسپانیا دقت داشته باشند که قوانین جدید تابعیت و اقامت اسپانیا امسال معرفی شده است که می توانید با مراجعه به موسسه حقوقی برگزیده اصطهباناتی (توسعه گران مهر) از ریز و جزئیات آنها اطلاع پیدا کنید.