املاک در اتریش

در کشور اتریش هیچ محدودیتی در زمینه ی خرید ملک برای افرادی خارجی وجود ندارد. زمانی که ملکی را انتخاب کردید ،از طریق آژانس املاک پیشنهاد رسمی بنویسید و لیست جزئیات قیمت های مربوط به انتقال ملک از جمله هزینه های قانونی، مالیات بر انتقال ملک، هزینه ی ثبت ملک، هزینه ی دفتر ثبت اسناد رسمی و هزینه های  آژانس املاک  را ضمیمه ی این سند کنید.

پس از آنکه فروشنده پیشنهادتان را پذیرفت، توافق نامه ی خرید یا فروش توسط یک دفتر اسناد رسمی یا وکیل نوشته می شود. پس از امضای این قرارداد ممکن است از خریدار بخواهند که 10 درصد از کل قیمت ملک را به عنوان بیعانه پرداخت کند که این بیعانه را تا تکمیل فرایند خرید در حساب سپرده نگه می دارند.

به محض تکمیل پرداخت وکیلتان جزئیات انتقال ملک را در اداره ی ثبت اسناد محلی ثبت می کند و هزینه های انتقال ملک وماموران ثبتی را پرداخت می کند. هزینه ی ثبت ملک در حدود 4.5 درصد از کل قیمت ملک می باشد وبه طور متوسط  9 تا 32 روز زمان می برد تا سه فرایند مربوط به ثبت ملک در اتریش تکمیل شود.

قیمت املاک حدود 39 درصد بیشتر از 6 سال گذشته است. بر اساس گزارشات قیمت املاک در سال 2016 توسط  ImmoDEX، قیمت املاک استریا از سال 2010 به طور متوسط 39 درصد اقزایش یافته است. خانه ای نوساز در استریا با متراژ 123 متر مربع در حال حاضر به طور متوسط هزینه ای معادل 359000 یورو دارد. قیمت ساختمان های نوساز در استریا ، بورگن لند و لوِر اتریش در طول 6 سال گذشته افزایش بیشتری داشته اند که هزینه ی متوسط هرکدام در حال حاضر به ترتیب 301000، 260000 و 338000 یورو می باشد.

خانه های نوساز در پایتخت استریا ، وینا، گرانترین قیمت را دارند و به طور متوسط قیمت خانه یا آپارتمانی 123 متر مربعی حدود 471000 یورو می باشد که 22 درصد نسبت به سال 2010 افزایش داشته است. ارزش خانه های قدیمی نیز به طور متوسط در حدود 35 درصد افزایش قیمت داشته است. بر اساس گفته ی کریستین نوواک ” هر شخصی که در سال 2010 ملکی خریده است  در زمان حاضر به دلیل افزایشات قیمت ملک می تواند خوشحال باشد.”

خانه های قدیمی ارزان قیمت را می توان در بورگ لند، کارینسیا و استریا با متوسط قیمت 230000 تا 290000، پیدا کرد. در ورارلبرگ و سالزبورگ باید انتظار قیمت های دو برابر یا سه برابر و به طور متوسط در حدود 515000 تا 560000 را داشته باشید. گرانترین خانه های قدیمی در وینا  (جایی که خانه یا آپارتمانی قدیمی و 169 متر مربعی 710000 به فروش می رسد) و تایرل (جایی که متوسط قیمت ها 640000 می باشد) قرار دارند.

امروزه هزینه ی آپارتمان های نو ساز 80 متر مربعی به طور متوسط حدود 351000 یورو می باشد. اجاره های ماهانه نیزدر طول شش سال گذشته  افزایش یافته است. اجاره ی آپارتمانی استفاده شده به طور متوسط 9.80 یورو به ازای هر متر مربع می باشد که نسبت به سال 2010، 11 درصد افزایش یافته است. هزینه ی خرید آپارتمان:

• قیمت خرید هرمترمربع آپارتمان واقع در مرکز شهر : 4788.21 یورو
• قیمت خرید هرمتر مربع آپارتمان واقع در خارج از مرکزشهر: 3218.42 یورو

قیمت ها با توجه به کیفیت ومحل ساختمان بسیار متفاوت هستند اما می توانید تا حدی روی  قیمت هایی که در ادامه عنوان شده است، حساب کنید:

• سوئیت آپارتمان : شروع قیمت از 70000 یورو
• آپارتمان های کوچک : شروع قیمت از 80000 یورو
• آپارتمان های بزرگتر ( 120 متر مربع ) : شروع قیمت از 130000 یورو
• خانه های مستقل : شروع قیمت از 300000 یورو

به یاد داشته باشید که قیمت خانه در شهر های بزرگتر مانند وینا به طور چشمگیری بیش از متوسط ملی می باشد.

• ImmobilienScout.at
• Immowelt.at immovelt.at
• Wohnnet.at Wohnet.at
• IMMMO
• immobilien.net
• laendleimmo.at
• Immodirekt.at
• Privatimmobilien
• Salzburg24 Immobilien
• Salzburg Nachrichten Beste Immobilien
• immo.tt.com

تمام شهروندان اروپایی در صورت داشتن پاسپورت صادر شده از کشور های اتحادیه ی اروپا حق اقامت تمام مدت در اتریش را دارند.با ان حال دولت اتریش مجانی از مهاجران استقابل نمی کند و بنابر این لازم است که جهت پرداخت هزینه های  زندگی درآمدی مناسب داشته باشید و بیمه ی درمانی جهت پوشش هزینه های درمان تهییه کرده باشید .بدون داشتن این دو شرط حتی شهروندان اتحادیه ی اروپا نیز نمی توانند در اتریش اقامت داشته باشند. خرید یک ملک تعطیلاتی در اتریش  حق اقامت دائم را به شما نمی دهد.

اولین گام در خرید ملک در اتریش این است که تصمیم بگیرید در کجا می خواهید ملک بخرید، چرا که بسیاری از مقررات بستگی به این تصمیم دارند. اگر بتوانید به کمیسیون (Grundverkehrskommission) کمک کنید، نیازی نیست در بیش از یک ناحیه پیش از این کمیسیون بروید. هنگامی که مکان خود را انتخاب کردید، باید تصمیم بگیرید که آیا می خواهید به صورت خصوصی یا از طریق آژانس املاک و مستغلات خرید کنید.

هزینه آژانس املاک در اتریش برای خریدار 3 درصد (هرچند گاهی اوقات این هزینه با فروشنده تقسیم می شود) است. بسیاری از خانه ها و آپارتمان ها نیز بصورت خصوصی فروخته می شوند. گام بعدی ترتیب دادن تامین مالی است. هیچ چیز بدتر از پیدا کردن خانه رویایی شما و از دست دادن آن نیست، زیرا تامین مالی شما به سرعت آماده نمی شود. بانک های اتریشی تا حدود 70 درصد قیمت خرید را برای خارجی ها تامین خواهند کرد؛ برای اتریشی ها تحت شرایط خاصی این مقدار تا 90 درصد می رسد، بنابراین در میزان پرداخت تامین مالی، هنوز تبعیض وجود دارد.

اما باز در اینجا مراقب باشید؛ بانکداران اتریشی، همانند بسیاری کشورهای دیگر، ممکن است همه چیز را به طور کامل افشا نکنند. آن ها شادمانه به شما قول می  دهند که شما را تامین مالی کنند، و بعدا آن را لغو می کنند، زیرا برای دلایلی که برای اولین بار می شنوید معامله شما باید بسته شود. یا بانکداران ممکن است شرایط را در آخرین لحظه تغییر دهند (2 درصد نرخ بهره اضافی، 50 درصد تامین مالی بجای 75 درصد تامین مالی). قوانین وام های اعطا شده پر از نقاط ضعف است که به آنها اجازه می دهد که شرایط وام خود را روی یک هوی و هوس تغییر دهند.

بنابراین مطمئن شوید که پیشنهاد مالی خود را به صورت کتبی در اختیار دارید. بانکداران در برابر این موضوع مقاومت خواهند کرد زیرا ترجیح می دهند که پیشنهاد خود را مشروط به بدست آوردن اموال کنند. با توجه به تخیلات فرآیند وام، حتی داشتن دو پیشنهاد از موسسات مالی مختلف محتاطانه است. اگر پیشنهاد اول شروع به تزلل کرد، شما همیشه می توانید به جایگزین پیشنهاد خود بروید یا اگر از آن عصبی هستید، حتی در برابر دیگری بازی کنید.

اگر بخواهید خودتان خرید کنید، شما باید derstandard.at و willhaben.at را برای اطلاعیه های خصوصی بررسی کنید. آگاه باشید که 90 درصد همه تبلیغات از آژانس های املاک هستند، حتی اگر اموال یکسان به صورت خصوصی نیز موجود باشند. حتی اگر بخواهید در پایان به طور خصوصی خرید کنید، شما باید پیشنهادهای آژانس­های املاک را نیز بررسی کنید تا نمایی از منطقه هدف خود در بازار پیدا کنید. وین بسیار گران است، با استانداردهای اتریشی، حدود سه برابر گران تر از هر جای دیگری در حومه شهر و اکثر شهرها است.

هنگامی که نمایی از بازار خود بدست آوردید، باید پاشنه های کفش خود را بالا بکشید و خیابان به خیابان جستجو کنید. اغلب خانه ها یا آپارتمان ها را با یک علامت ساده برای فروش با یک شماره تلفن خواهید دید. این ها فروش های خصوصی هستند. همچنین می توانید از میخانه ها و رستوران های محلی و شورای شهر (Gemeinde) بازدید کنید و تحقیق کنید که آیا کسی در حال فروش اموال خود به صورت محلی است. اگر افرادی که در آنجا هستند به دنبال کسانی مثل شما باشند یا شما را به آن ها توصیه کنند، آن ها در آینده به شما نزدیک خواهند شد، و گاهی اوقات می توانید برای اموالی که برای فروش قرار می گیرند قبل از اینکه اولین آژانس املاک بفهمد، آگاه شوید.

گفته می شود، یک آژانس املاک خوب می تواند در وقت شما بسیار صرفه جویی کند در صورتی که در محله مورد نظر کشیک دهد و همه مواردی که در دسترس هستند را به شما اطلاع دهد. این آژانس املاک باید بداند که این اموال چه مدت در بازار بوده اند و اینکه آیا این اموال پیشنهادات دیگری داشته اند یا نه. اگر شما یک فرد بسیار پرمشغله هستید یا دانش کمی از آلمانی دارید، به شدت توصیه می شود که یک آژانس را پیدا کنید و با آن بمانید. باز در اینجا مراقب باشید. برخی آژانس ها با فروشندگان ساخت و پاخت می کنند تا یک بیگانه ناخواسته را دور بزنند.

بزرگترین خطراتی که شما باید نگران آن باشید، نقص ساختاری پنهان یا قوانین محلی مربوط به بازسازی و منطقه بندی است. اگر شما به سمت اشتباه مقررات اتریش بروید، جریمه ها بسیار زیاد است و سیستم اغماض نمی کند. اگر شما یک خانه تاریخی محافظت شده را خریداری کنید، اساسا باید بازسازی این آپارتمان یا ایجاد پنجره های جدید بزرگتر را فراموش کنید. شما با رطوبت و تاریکی، اگرچه در یک غار تاریخی هستید، گیر کرده اید.

آنچه “خوشبختی” آینده در اتریش است، بازار مسکن است. بازسازی در این کشور، عمدتا به دلیل قیمت بالای کار دستی، بسیار بسیار گران است. شما می توانید یک خانه را برای 100000تا 150000 یورو خریداری کنید ولی می بینید که بازسازی برای ایجاد استانداردهای گرمایش و عایق بندی مدرن، هزینه بیشتری نسبت به خرید خود خانه خواهد داشت.

شما باید یک تا دو سال برای بازسازی وقت بگذارید. هزینه های بازسازی برای خانه های از پیش بازسازی شده 250000 تا 300000 یورو است که در نگاه اول بسیار جذاب تر به نظر می رسند. افرادی دیگر که احتمالا از قبل 150000 تا 250000 یورو صرف کرده اند که شما می توانید حدود 50 یورو دوباره دریافت کنید.

در عوض، کیفیت ساخت و ساز به طور کلی بسیار بالا است و سازندگان اتریشی در خط مقدم فناوری مسکن با کاهش اثرات زیست محیطی (ایده خانه غیرفعال در هر دو فرم خالص و ترکیبی) هستند. با انجام نوسازی خود، می توانید دقیقا همان کاری را که می خواهید انجام دهید و از نظر تکنولوژی عایق و گرمایش، جدیدترین و باارزش ترین ها را خواهید داشت، که هر دو از ده سال گذشته به شدت بهبود یافته اند.

با توجه به هزینه های بالا و خطرات نوسازی، قبل از خرید، می توانید یک سازنده یا معمار را پیدا کنید. بر اساس توصیه شخصی مشتریان گذشته (برادر یا پسر عموی خود) این شخص را پیدا کنید. پروژه های گذشته را با دقت بررسی کنید. هر سازنده یا معمار خوب نمونه کارها را آماده خواهد کرد و خوشحال می شود که آن ها را نشان دهد.

شما باید بازرس خود را برای دیدن هر ویژگی ای که شما به طور جدی به خرید آن فکر می کنید، بیابید. خیلی بهتر است بدانید قبل از خرید، چه چیزی را می گیرید. جهت اطلاع از هزینه زندگی در اتریش میتوانید با مشاوران موسسه حقوقی برگزیده اصطهباناتی (توسعه گران مهر) تماس بگیرید.